Четыре совета по инвестициям в недвижимость, которым вы можете научиться

Четыре совета по инвестициям в недвижимость, которым вы можете научиться у Уоррена Баффета и других фондовых инвесторов

Некоторые из наиболее успешных инвесторов в акции когда-либо основывали свои принципы инвестирования на стоимостном инвестировании. Инвесторы, такие как Бенджамин Грэм, Ирвинг Кан и Уоррен Баффет, использовали стоимостное инвестирование для создания огромных империй богатства.

Стоимостное инвестирование было задумано Бенджамином Грэмом и Дэвидом Доддом в их классической книге «Анализ ценных бумаг». написано в 1934 году. Хотя они говорили об акциях, из стоимостного инвестирования еще можно многому научиться, что можно применить к другим инвестиционным инструментам. В этой статье будут показаны четыре вещи, которым инвесторы в недвижимость могут научиться у стоимостного инвестирования…

1: ***** Инвестирование против спекуляций *****

При стоимостном инвестировании важно проводить различие. между инвестором и спекулянтом. В «Анализ безопасности» это определяется так:

«Инвестиционная операция – это операция, которая после тщательного анализа обещает сохранность основной суммы и адекватную прибыль. Операции, не отвечающие этим требованиям, являются спекулятивными».

Итак, для того, чтобы что-то было инвестицией, необходимы 3 вещи:

– Вам необходимо провести тщательный анализ.

– Вы должны быть разумными уверены, что не потеряете свои деньги.

– Вы должны быть достаточно уверены, что заработаете немного денег.

С точки зрения недвижимости это означает, что просто покупка и продажа недвижимости НЕ делает вас инвестором. Если вы покупаете недвижимость наугад только потому, что сейчас бум и вся недвижимость растет в цене, вы не инвестируете. Вы спекулируете.

В спекуляции нет ничего плохого, вам просто нужно осознавать, когда вы спекулируете, а не когда инвестируете.

2: ***** Ценность против качества **** *

В стоимостном инвестировании на самом деле нет никаких формул или правил. Это скорее теория с некоторыми общими принципами. По этой причине существует множество способов стоимостного инвестирования и разные способы его применения.

Бенджамин Грэм сосредоточился на покупке акций значительно ниже их стоимости, уделяя мало внимания качеству акций с точки зрения их долгосрочной перспективы. перспективы.

Это может быть полезная стратегия для инвесторов в недвижимость, особенно когда они только начинают свою деятельность и им необходимо быстро нарастить капитал.

Уоррен Баффет все еще смотрит на стоимость акций, но уделяет гораздо больше внимания качеству запасов. Он покупает только те акции, которые, по его мнению, имеют хорошие долгосрочные перспективы и светлое будущее.

Как правило, это хорошая стратегия для инвесторов в недвижимость, к которой можно перейти позже, когда они пополнят свой портфель. . Хорошо выбранная недвижимость в долгосрочной перспективе принесет значительно больший прирост капитала, чем плохо выбранная недвижимость, и ее, возможно, стоит покупать, даже если ее можно купить только по рыночной стоимости.

А при инвестициях в коммерческую недвижимость, возможно, стоит получить более низкую доходность от аренды, если это означает, что у вас будет высококачественный арендатор, который будет надежно платить арендную плату. Эту стратегию с большим успехом применил известный новозеландский инвестор в коммерческую недвижимость Боб Джонс.

3: ***** Запас прочности *****

Один из наиболее важных принципов в стоимостном инвестировании — это «запас прочности».

Запас прочности — это идея уверенности в том, что вы инвестируете только в том случае, если ваши расчеты показывают, что можно получить значительную прибыль. Невозможно, чтобы ваш анализ был на 100% точным, поэтому запас прочности дает вам запас, который можно использовать, когда ваши расчеты немного отклоняются от нормы, или вам везет хуже среднего, или возникает любое количество неожиданных проблем.

Поэтому, оценивая стоимость акций, вы используете консервативные оценки доходов и т. д., чтобы определить стоимость. Если ваша оценочная стоимость составляет 10 долларов, то вы не будете покупать акции, если они в настоящее время продаются за 9,75 долларов, потому что это слишком рискованно, и если ваши расчеты неверны, вы не будете покупать по выгодной цене. Однако, если цена в настоящее время составляет 6 долларов, вы можете купить его, потому что у вас есть запас прочности в 4 доллара, который можно использовать, если вы неправильно оценили.

Тот же принцип применим и к недвижимости.

Предположим, вы смотрите на заключаете сделку, и вы обнаруживаете, что можете купить землю за 100 000 долларов и построить на ней дом с 4 спальнями за 150 000 долларов.

Если новые https://bisyor.uz дома с 4 спальнями в этом районе продаются за 270 000 долларов, то вам следует заключить сделку ? Теоретически покупка/строительство обойдется вам всего в 250 000 долларов при продаже за 270 000 долларов, поэтому вы должны получить прибыль в 20 000 долларов.

Но это не такой уж большой запас прочности. Что, если затраты на строительство превысят 150 000 долларов? Что, если вы не можете продать его сразу, и вам придется платить за хранение? Что, если в других домах с 4 спальнями в этом районе кухни гораздо лучше, чем вы думали, и вы можете продать их всего за 245 000 долларов?

Здесь много неизвестных, и поскольку ваш запас прочности настолько мал, если все не пойдет правильно, вы можете быстро оказаться в убытке.

С другой стороны, если дома с 4 спальнями в этом районе продаются за 350 000 долларов, то ваша прогнозируемая прибыль составит 100 000 долларов.

Вы можете Допустите, что многие вещи пойдут не так, и вы все равно сможете получить прибыль.

В первом случае, если затраты на строительство вырастут на 50 000 долларов, сделка обойдется вам в 30 000 долларов.

Во втором случае, поскольку у вас гораздо больший запас прочности, если затраты на строительство вырастут на 50 000 долларов. тогда вы все равно получите прибыль в размере 50 000 долларов.

Маржа безопасности — очень важная концепция для всех инвесторов, и всем инвесторам в недвижимость следует подумать об этом, если они хотят работать в долгосрочной перспективе.

4: ***** Миф о риске и вознаграждении *****

Бытовая мудрость гласит, что для увеличения вознаграждения за инвестирование необходимо увеличить риск. Часто это так, но принцип Магина Безопасности может изменить ситуацию.

Когда используется запас безопасности, более высокая награда на самом деле означает меньший риск!

Вы можете видеть это на примере выше. Сделка, по которой прогнозируется прибыль в 20 000 долларов, довольно рискованна, тогда как сделка с прогнозируемой прибылью в 100 000 долларов гораздо безопаснее, потому что гораздо больше может пойти не так, прежде чем будет понесен убыток.

Это не означает более высокой награды. всегда означает меньший риск. Традиционное мнение о риске и вознаграждении в целом по-прежнему верно. Поэтому, если вы одолжите больше денег для покупки недвижимости, ваш риск и прибыль возрастут. Если вы покупаете жилье в маленьком городе, чтобы получить более высокую доходность от аренды, ваш риск и вознаграждение увеличиваются.

Эта теория риска и вознаграждения неверна только в том случае, если она напрямую применяется к концепции «Маржа безопасности». Таким образом, если вы покупаете что-то за 100 000 долларов, которое, как показывает весь ваш анализ, стоит 200 000 долларов, то ваше вознаграждение увеличится, а риск снизится.